何光由产业的初期发展谈起，他将长租行业比作人的成长，由婴儿期的萌芽，到儿童期的租购并举，再到少年期的野蛮生长，如今便是面临青春期的诸多不确定性。他认为，行业发展的历程是市场，需求与政策引导的过程。

　　伴随我国城镇化水平的提高，人口向一线及核心二线城市集聚的趋势短时间内难以改变，这些区域高企的房价使得部分刚需受到抑制，购房需求外溢至租房市场。伴随一、二线城市的产业结构“进三退二”，流动人口数量上或有下降，但从结构来看新进入的人群确实是长租公寓的目标人群，一线及新一线城市为主要流动人口聚集地。

　　2020年开始，长租公寓将逐渐进入资产管理时代，专业的资产托管、运营机构将会被这个时代所需要。居民租房意愿不断上涨，结婚年龄推迟推动单人租房人群增长、房价上涨造成被动租房人群增长，一二线城市不断增加租赁用房保障租房需求，R4租赁地块及集体用地大规模入市，都在不断推动长租市场的发展，中国租赁市场规模愈加增长。

　　中国市场经济是通过计划和市场两种手段实现社会资源合理配置、收入分配平等的经济运动形态。租赁市场是衡量一个城市繁荣活力和居民生活幸福的重要指标之一，长租公寓是建设健全“租售并举”长效机制的有效保障。中国目前租赁市场依然处于发展初期，政策的滞后和落地性、产业链条的复杂性、行业的服务特性、资产的管理属性，决定了全行业需要形成合理分工、优势互补的协同效应。住房租赁政策顶层设计不断完善，各城市实施细则不断丰富，长租公寓行业发展不断规范化。

　　何光：长期主义的创业心态或为行业出路

　　在经历了近十年的狂飙发展后，增速放缓已是大势所趋。岁末寒冬，长租公寓即将走过迄今为止“最寒冷”的一年。以市场比较有代表性的长租公寓运营商数据显示签约放缓、入住率下滑即是最好的例证，以人口红利、城市化红利、互联网红利正在消退，这使得公寓行业在社会的广泛关注和质疑中进入了第一次调整期，面临空前挑战。分散式公寓先调整，企业经营困境放大，集中式品牌公寓增量大幅缩减，以存量包租的传统发展模式，迅速向重资产和轻资产两端分化。调整期才刚刚开始，好的一面是我们看到市场正在回归理性，不靠资本市场输血、精细化运营、重视资产管理和盈利成为行业共识。

　　何光谈道，寒冬下必做的几个准备。以活下去为导向，去伪存真，团队优化。差异化产品重构，人无我有，人有我优。针对获客，强化流量转化，获客能力的构建。明确四位一体的营销体系，渠道体系、营销体系、策划体系、市场体系，四大体系联合起来，渠道是为销售带来了客源，销售是提高成交的转化比，而策划体系是从项目的宏观定位上以及营销助力上添油加柴，市场体系是当发展到一定规模之后的一大根基。用数据驱动规模化公寓经营节点。

　　最后他强调开源节流，降本提效对于经营“过冬”的重要意义。坚守长期主义的创业心态，量入为出，控制成本花销；盈亏平衡点和收入基本是1:2的关系，即每降低1万块钱的成本，盈亏平衡点就会降低2万，对维持经营非常有效。向上游谈降租，向下游控回款，向内部要节流、重视现金流；聚焦，坚守主业，就地升级；坚持，弯腰干脏活累活，习惯旷日持久的琐碎。

　　何光在演讲尾声坦言，所谓的“2020生存之道”其实道路还是在我们自己的脚下，不管是悲观还是乐观，只要是适合自己进步的，助力个人成长扬帆的，就是自己的“道”。